ศูนย์อสังหาฯ คาดยอดโอนกรรมสิทธิ์ Q4/2568 ฟื้นตัว คาดมียอดโอนเพิ่ม 13.1% ขณะที่สินเชื่อปล่อยใหม่โต 9.5% ขณะที่ปี 69 ประเมินภาพอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น อานิสงส์มาตรการรัฐ-เลือกตั้งใหม่-นโยบายแก้หนี้ครัวเรือน

นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า แนวโน้มยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 4/2568 คาดว่าจะฟื้นตัวดีขึ้น โดยมียอดการโอนจำนวน 95,484 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.1% จากไตรมาสก่อนหน้า ที่มีจำนวน 84,397 หน่วย และมีมูลค่า 255,632 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13% จากไตรมาสก่อนหน้า ที่มีจำนวน 226,166 ล้านบาท ขณะที่สินเชื่อปล่อยใหม่ ทั่วประเทศในไตรมาส 4/2568 คาดว่าจะมีมูลค่า 160,775 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% จากไตรมาสก่อนหน้าที่มีมูลค่า 146,834 ล้านบาท

ขณะที่ในปีนี้ คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงติดลบ โดยคาดว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศรวม 322,500 หน่วย ลดลง 8.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และมีมูลค่าการโอน 873,400 ล้านบาท ลดลง 10.9% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปีนี้ คาดว่าจะมีมูลค่า 551,092 ล้านบาท ลดลง 5.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ที่มีมูลค่า 584,843 ล้านบาท

นายกมลภพ กล่าวว่า ด้านปัจจัยบวกในปีนี้ ประกอบด้วย

1.มี 2 มาตรการสนับสนุนกำลังซื้อ คือ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท และมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ชั่วคราว สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยในทุกระดับราคา

2.อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับลดลง โดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงมาอยู่ที่ 1.5% และในการประชุม กนง.ในวันที่ 17 ธ.ค.นี้ คาดว่า กนง.จะลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายลงอีก เพื่อสนับสนุนเศรษฐกิจให้ผ่านช่วงที่ชะลอตัวลงในช่วงปลายปีนี้ และเพื่อตอบสนองต่อนโยบายของรัฐบาล

3.รัฐบาลมีนโยบายให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจของรัฐสนับสนุนสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ เพื่อช่วยเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อของประชาชน

4.นโยบาย Quick Big Win ของรัฐบาลที่เน้นกระตุ้นเศรษฐกิจ ระยะสั้นผ่านการเพิ่มรายได้ ลดรายจ่าย ฟื้นฟูการท่องเที่ยว และเพิ่มสภาพคล่องให้ธุรกิจขนาดกลางและเล็ก คาดว่าจะทำให้อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจ (จีดีพี) ในไตรมาส 4/2568 ขยายตัวเพิ่มขึ้น และทำให้ทั้งปี 2568 โตมากกว่า 2%

 ด้านปัจจัยลบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ประกอบด้วย อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในไตรมาส 3 ที่ผ่านมาที่ขยายตัวได้ 1.2% ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าที่ 0.6% ทำให้ภาพรวม 9 เดือนแรกของปีนี้เศรษฐกิจขยายตัวได้ 2.4% ซึ่งทั้งปีคาดว่าจีดีพีจะขยายตัวได้ 2% นอกจากนี้ยังเป็นผลจากอัตราเงินเฟ้อต่ำและติดลบต่อเนื่องในปีนี้ รวมถึงดีมานด์ตลาดที่อยู่อาศัย ในด้านยอดขายใหม่และการโอนกรรมสิทธิ์ชะลอตัว ในขณะที่ Supply หน่วยเหลือขายมีจำนวนเพิ่มขึ้น ทำให้ตลาดมีการแข่งขันสูง และมีการเปิดขายโครงการใหม่ลดลง

ด้านสถานการณ์ปี 2569 คาดว่าสถานการณ์จะปรับตัวดีขึ้น โดยจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 320,200 หน่วย ลดลง 0.7% เมื่อเทียบกับปีนี้ และมีมูลค่าการโอน 866,200 ล้านบาท ลดลง0.8% เมื่อเทียบกับปี 2568 และคาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ทั่วประเทศในปี 2569 จะมีมูลค่า 547,533 ล้านบาท ลดลง 0.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีนี้ ที่มีมูลค่า 551,092 ล้านบาท

สำหรับแนวโน้มปี 2569 ปัจจัยบวกต่ออสังหาริมทรัพย์ ประกอบด้วย

1.มี 2 มาตรการสนับสนุนกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่จะมีต่อเนื่องไปถึงกลางปี 2569 ซึ่งประกอบด้วย มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง และมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV

2.นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจะยังมีต่อเนื่องจนถึงปี 2569 โดยเฉพาะการแก้ปัญหาทางการค้ากับสหรัฐฯ ที่เริ่มคลี่คลาย และการกระตุ้นการใช้จ่ายของภาคประชาชน

3.มีการยุบสภา และการเลือกตั้งใหม่ต้นปี 2569 คาดว่าจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและภาคธุรกิจ

4.การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากปี 2568 โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวชาวจีน ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายห้องชุดของไทย

5.อสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับ Health & wellness มีแนวโน้มเติบโตอย่างรวดเร็ว ตอบรับสังคมผู้สูงอายุ โดยเน้นการดูแลสุขภาพเชิงป้องกันและท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ

6.นโยบายการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนของกลุ่มผู้มีหนี้ที่ไม่เกิน 100,000 บาททำให้ภาระหนี้ของประชาชนผ่อนคลายลง

ขณะที่ปัจจัยลบในปี 2569 ประกอบด้วย

1.เศรษฐกิจเติบโตต่ำกว่าปี 2568 โดยสำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) คาดว่าแนวโน้มเศรษฐกิจในปีหน้าจะขยายตัว 1.7% ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งคาดว่าจะขยายตัวได้ 2%

2.ความเสี่ยงการค้าโลก ภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ และมาตรการกีดกันทางการค้า กระทบการส่งออกไทยโดยตรง โดยเฉพาะสินค้าอุตสาหกรรม

3.เศรษฐกิจโลกชะลอตัว-ความขัดแย้งภูมิรัฐศาสตร์ ซึ่งเศรษฐกิจหลัก (สหรัฐฯ จีน EU) มีความเสี่ยงชะลอเกินคาดบวกกับความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ทำให้การค้า การท่องเที่ยว และการลงทุนโลกไม่แน่นอน