ยอดขาย 4Q68 อ่อนตัว และทั้งปีต่ำเป้า

Flash Points
• Presale 4Q68 รวม 5.8 พันล้านบาท (-13% yoy,- 33% qoq) แม้มีการเปิดโครงการ ใหม่มากสุดของปีมูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท แต่ด้วยตลาดอสังหาฯ ที่ยังมีกำลังซื้ออ่อนแอ บวกกับงวดปีก่อนมีการเปิดคอนโดฯ ใหม่มากกว่า และงวดก่อนได้รับการตอบรับที่ดี มากของเปิดขาย Supalai Elite สุขุมวิท 39 ที่สามารถปิดการขายทั้งโครงการ เป็นเหตุให้ ยอดขายคอนโดฯ ลดลง yoy /qoq ส่วนแนวราบลดลง qoq แต่ดีขึ้นจากฐานต่ำปีก่อน

• ปี 2568 Presale 2.62 หมื่นล้านบาท ลดลง1.8% yoy ต่ำกว่าเป้าบริษัทระดับ 3.2 หมื่น ล้านบาท จากเหตุแผ่นดินไหว, กำลังซื้อชะลอตัว และเปิดโครงการใหม่ 22 โครงการ มูลค่า 2.95 หมื่นล้านบาท น้อยกว่าแผนเดิมต้นปี34 โครงการ มูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท

• แผนปี 2569 คาดบริษัทเปิดเผยอย่างเป็นทางการปลายเดือนนี้ (ประชุมนักวิเคราะห์ 29 ม.ค. 2569) เบื้องต้นประเมินการเปิดโครงการใหม่ปีนี้อาจมีมูลค่าไม่น้อยกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากหากอิงตามแผนเดิมปีก่อน สะท้อนถึงมีมูลค่าโครงการใหม่ราว 1.6 หมื่นล้าน บาท ที่ถูกเลื่อนมาเปิดปีนี้ โดยคาดคอนโดฯ มีแนวโน้มเปิดมากขึ้นมูลค่า +/1 หมื่นล้าน บาท ส่วนแนวราบอาจเปิดไม่ต่างจากปีก่อน +/-2 หมื่นล้านบาท

Impact Insight
• แม้ยอดขายแนวราบ 4Q68 อ่อนตัวจากงวดก่อน แต่การมี Backlog สิ้น 3Q68 ที่รอรับรู้ รายได้ 4Q68 ราว 5.33 พันล้านบาท, การจัดกิจกรรมการตลาด, การรับรู้ส่วนแบ่งกำไร จากบริษัทร่วมในออสเตรเลียคาดเพิ่มขึ้น ตลอดจนการมีธุรกรรมการขายออฟฟิศใน โครงการ Icon สาทร น่าจะช่วยผลักดันกำไร 4Q68 ยืนได้ไม่ต่ำกว่า 3Q68 ที่มีกำไร 1.16 พันล้านบาท แต่ยังลดลงจาก 4Q67 ที่มีฐานกำไรสูงมากถึง 1.99 พันล้านบาท

• ปี 2569 แม้ภาพตลาดยังท้าทาย แต่ยังคาดกำไรฟื้นตัว 21% จากฐานต่ำมากปีก่อน นอกจากขับเคลื่อนด้วยการเปิดแนวราบต่อเนื่องไม่ต่างจากปีที่ผ่านมาแล้ว ปีนี้ยังมีการ ส่งมอบคอนโดฯ ใหม่มากขึ้นรวม 3 โครงการ (เทียบกับปีก่อนมีเพียง 1 โครงการ) 

Execution
• เนื่องจากราคาหุ้นเต็มมูลค่าพื้นฐานปี 2569 (อิง PER 7 เท่า) ที่ 17.20 บาท จึงคงแนะนำ Neutral โดยคาดเงินปันผล 2H68 เฉลี่ยราว 4% และทั้งปี 2569 ที่ระดับ 7% ต่อปี

ปี 2568 ปิด Presale 2.62 หมื่นล้านบาท ลดลง 1.8% yoy และต่ำเป้า
SPALI รายงาน Presale 4Q68 รวม 5.8 พันล้านบาท ลดลง 13% yoy และ 33% qoq แม้มีการเปิดโครงการใหม่ มากสุดของปีด้วยจำนวน 7 โครงการ มูลค่า 1.1 หมื่นล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบสูงสุดของปีมูลค่า 8.28 พันล้าน บาท และคอนโดฯ 2 โครงการ มูลค่า 2.79 พันล้านบาท โดยมีไฮไลท์ คือ Supalai Premier ตากสิน-วงเวียนใหญ่ มูลค่ากว่า2.6 พันล้านบาท ได้รับการตอบรับที่ดีด้วยอดขายเกือบ 60% แต่ด้วยภาพตลาดอสังหาฯ ที่ยังมีกำลัง ซื้ออ่อนแอ บวกกับงวดปีก่อนมีการเปิดคอนโดฯ ใหม่มากกว่าด้วยมูลค่า 5.8 พันล้านบาท และงวด 3Q68 ได้รับ การตอบรับที่ดีมากของเปิดคอนโดฯ ใหม Supalai Elite สุขุมวิท 39 ที่สามารถปิดการขายทั้งโครงการมูลค่า 2.14 พันล้านบาท จึงเป็นเหตุให้ยอดขายคอนโดฯ 4Q68 เท่ากับ 2.02 พันล้านบาท (-42% yoy,-53% qoq) และ แนวราบ 3.76 พันล้านบาท ลดลง 12% qoq แต่ดีขึ้น 17.5% จากฐานต่ำมากปีก่อน

โดยทั้งปี 2568 ปิด Presale รวม 2.62 หมื่นล้านบาท ลดลง 1.8% yoy จากกลุ่มคอนโดฯ (สัดส่วน 35%) มี ยอดขายอ่อนตัว 7% yoy เหตุจากผลกระทบแผ่นดินไหวปลายมี.ค. ทำให้ยอดขายคอนโดฯ 2Q68 ต่ำกว่าปกติ (ก่อนกลับมาฟื้นตัวช่วง 2H68 หนุนจากเปิดคอนโดฯ ใหม่ และได้รับการตอบรับดีมาก) ขณะที่ยอดขายแนวราบ (สัดส่วน 65%) เพิ่ม 1.3% yoy จากกลุ่มแนวราบในกรุงเทพเป็นหลัก ทั้งนี้ยอดขายทั้งปี ถือว่าต่ำกว่าเป้าหมาย บริษัทที่วางไว้ระดับ 3.2 หมื่นล้านบาท จากหลายปัจจัยกดดันทั้งเหตุแผ่นดินไหว, กำลังซื้อชะลอตัว และเปิด โครงการใหม่ 22 โครงการ มูลค่า 2.95 หมื่นล้านบาท น้อยกว่าแผนเดิม 34 โครงการ มูลค่า 4.6 หมื่นล้านบาท

สำหรับแผนปี 2569 คาดบริษัทเปิดเผยอย่างเป็นทางการช่วงปลายเดือนนี้ (ประชุมนักวิเคาะห์ 29 ม.ค. 2569) เบื้องต้นประเมินการเปิดโครงการใหม่ปีนี้จะมีมูลค่าไม่น้อยกว่าปีที่ผ่านมา เนื่องจากหากอิงตามแผนเดิมปีก่อน สะท้อนถึงมีมูลค่าโครงการใหม่ราว 1.6 หมื่นล้านบาท ที่ถูกเลื่อนมาเปิดปีนี้ โดยคาดคอนโดฯ มีแนวโน้มเปิดมาก ขึ้น เบื้องต้นคาดมูลค่า +/-1 หมื่นล้านบาท (มี 4 โครงการ มูลค่า 7 พันล้านบาท ที่ยกมาจากปีก่อน VS ปี 2568 เปิดรวม 5.63 พันล้านบาท) เน้นกลุ่มระดับกลางในราคาขายไม่เกิน 1 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นตลาดหลักของ บริษัท ส่วนแนวราบอาจเปิดไม่ต่างจากปีก่อน +/-2 หมื่นล้านบาท จากสถานการณ์ตลาดที่ยังไม่ดีนัก และมีสินค้า พร้อมขายเพียงพอที่จะรองรับการเติบโต

แม้คาดกำไร 4Q68 ลดลง yoy แต่หวังยืนไม่ต่ำกว่า 3Q68
แม้ยอดขายแนวราบ 4Q68 อ่อนตัวจากงวดก่อน แต่การมี Backlog สิ้น 3Q68 ที่รอรับรู้รายได้ 4Q68 ราว 5.33 พันล้านบาท (ในส่วนนี้เป็นแนวราบ 4.2 พันล้านบาท), การจัดกิจกรรมการตลาด, การรับรู้ส่วนแบ่งกำไรจาก บริษัทร่วมในออสเตรเลียคาดเพิ่มขึ้น (ข้อมูลย้อนหลังพบว่าไตรมาส 4 จะรับรู้สูงกว่าไตรมาส 3) ตลอดจนการมี ธุรกรรมการขายออฟฟิศในโครงการ Icon สาทร มูลค่ากว่า 200 ล้านบาท (เลื่อนมาจาก 3Q68 และประเมินมีมาร์ จิ้นสูง) น่าจะช่วยให้กำไร 4Q68 ยืนได้ไม่ต่ำกว่า 3Q68 ที่มีกำไร 1.16 พันล้านบาท แต่ยังลดลงจาก 4Q67 ที่มีฐาน กำไรสูงมากถึง 1.99 พันล้านบาท

ขณะที่ปี 2569 แม้ภาพตลาดยังมีความท้าทาย แต่ยังคาดหวังกำไร 4.78 พันล้านบาท กลับมาฟื้นตัว 21% จาก ฐานต่ำมากปีก่อนที่คาดไว้ 3.96 พันล้านบาท นอกจากขับเคลื่อนจากการเปิดแนวราบต่อเนื่องไม่ต่างจากปีก่อน แล้ว ยังมีการส่งมอบคอนโดฯ ใหม่มากขึ้นรวม 3 โครงการ (เทียบกับปีก่อนมีเพียง 1 โครงการ) มูลค่า 6 พันล้าน บาท (ขายเฉลี่ยกว่า 40%) จะช่วยสนับสนุนต่อยอดโอนฯ และมาร์จิ้นฟื้นตัวขึ้น ตามส่วนผสมของการโอนฯ คอนโดฯ ที่มีมาร์จิ้นสูงจะมีสัดส่วนเพิ่มจากปีก่อน

จัดทำโดย : นวลพรรณ น้อยรัชชุกร, CISA
นักวิเคราะห์ปัจจัยพื้นฐานด้านตลาดทุนและทางเทคนิค
เลขทะเบียนนักวิเคราะห์: 019994